Uzmanlar, tapu işlemlerinin yalnızca resmi bir formalite olarak görülmesinin en büyük yanılgı olduğuna dikkat çekiyor.
Analizler, özellikle üç kritik başlıkta yapılan ihmalin dava riskini artırdığını ortaya koyuyor: tapu kaydının incelenmemesi, mali yükümlülüklerin hesaplanmaması ve resmi sözleşme ile güvenli ödeme yöntemlerinin kullanılmaması.
TAPU KAYDINI MUTLAKA KONTROL EDİN
Gayrimenkul satışında ilk adım, taşınmazın hukuki durumunu netleştirmek. Ancak birçok işlemde bu aşama yüzeysel geçiliyor. Oysa satış öncesinde kayıtların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemi üzerinden detaylı şekilde sorgulanması gerekiyor.
Taşınmazın ipotekli, hacizli veya şerhli olup olmadığı; imar durumu ve kat mülkiyeti bilgileri mutlaka kontrol edilmeli.
Tapu kayıtlarını incelemeden yapılan satış işlemleri, sonradan ortaya çıkan takyidatlar nedeniyle tarafları mahkeme sürecine taşıyabiliyor.
Özellikle kredi borcu devam eden veya hisseli tapularda bu ihmal ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor.
VERGİ VE HARÇ HESABI YAPILMADAN BAŞLANAN SÜREÇLER
Tapu devri yalnızca satış bedelinden ibaret değil. İşlem sırasında doğan mali yükümlülükler, toplam maliyeti önemli ölçüde artırabiliyor. En temel kalem olan Tapu Harcı, satış bedelinin %4’ü oranında uygulanıyor. Uygulamada bu oran genellikle alıcı ve satıcı arasında %2’şer paylaştırılıyor.
Bunun yanında satıcının geçmiş dönem Emlak Vergisi borçlarını kapatması gerekiyor. Ayrıca gayrimenkulün 5 yıl içinde satılması halinde değer artış kazancı kapsamında Gelir Vergisi yükümlülüğü doğabiliyor.
Vergi ve harçları önceden hesaplamadan yapılan işlemler, beklenmedik mali yükler getirebilir. Özellikle yüksek bedelli konut satışlarında %4’lük harç oranı, ciddi bir nakit planlaması gerektiriyor.
RESMİ SÖZLEŞME VE GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİ BÜYÜK ÖNEM TAŞIYOR
Gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan bir diğer hata ise noter onayı olmadan yapılan sözleşmelere güvenmek. Basit yazılı anlaşmalar, tapu devri gerçekleşmediği sürece taraflara hukuki güvence sağlamıyor. Noter huzurunda düzenlenen resmi sözleşmeler ise tarafların haklarını koruma altına alıyor.
Ödeme aşamasında da benzer riskler bulunuyor. Elden yapılan ödemeler, hem güvenlik hem de ispat açısından sorun yaratabiliyor.
Uzmanlar, ödemelerin banka kanalıyla yapılmasını ve mutlaka dekont alınmasını öneriyor. Tapu devri tamamlanmadan tüm satış bedelinin ödenmemesi gerektiği de vurgulanıyor.
Tapu dairelerinde uygulanan Güvenli Ödeme Sistemi (GÖS), taraflar için ek bir koruma mekanizması sunuyor.
Banka üzerinden yapılan ödemeler hem alıcıyı hem de satıcıyı güvence altına alır.
EVRAK EKSİKLİĞİ SÜRECİ GECİKTİRİYOR
Tapu devri sırasında gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması da kritik önemde. Kimlik belgesi (alıcı ve satıcı için), tapu belgesi, Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu harcı ödeme dekontu ve belediyeden alınmış rayiç bedel belgesi temel evraklar arasında yer alıyor. Belgelerin eksik veya yanlış olması, sürecin gecikmesine ve ek maliyetlere yol açabilir.
Gayrimenkul alım satımında yaşanan hukuki ihtilafların büyük bölümü, işlem öncesi yapılmayan kontrollerden kaynaklanıyor. Tapu kaydının detaylı incelenmesi, vergi ve harçların doğru hesaplanması, resmi sözleşme ve güvenli ödeme yöntemlerinin tercih edilmesi; tarafları hem maddi kayıptan hem de uzun süren dava süreçlerinden koruyor.
Uzmanlara göre tapu devrini sıradan bir prosedür olarak görmek yerine, kapsamlı bir hukuki ve mali analiz süreci olarak değerlendirmek gerekiyor. Aksi halde atılan tek bir imza, yıllarca sürebilecek bir hukuki mücadelenin başlangıcı olabiliyor.
